پرسش و پاسخ حقوقی
 
قالب وبلاگ

انتقال سرقفلی توسط احدی از ورثه

مستاجر یک باب مغازه که تابع قانون سال 1356 بوده ، فوت نموده و دارای چندین نفر ورثه بوده است . احد از وراث ، مدتی بعد از فوت پدر ، مغازه را به غیر انتقال داده است . موجر چندی بعد متوجه انتقال به غیر شده و دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر را مطرح نموده و وراث دیگر دفاعاً اظهار داشته اند که انتقال مورد اجاره بدون رضایت آنها صورت گرفته و دخالتی در این انتقال نداشته اند . تکلیف دادگاه در قبال دعوای تخلیه چیست؟

در مورد محل های کسب و پیشه ، چنانچه در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به غیر ، از مستاجر سلب شده و مستاجر بون رضای مالک ، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد ، در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتال به غیر بنماید و دادگاه انتقال مورد اجاره به غیر را احراز کند ، با توجه به قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تکلیفی جز صدور حکم تخلیه ندارد . عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد به غیر ، تاثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد .

«نظریه مشورتی شماره 3494/7 مورخ 23/5/1375 اداره حقوقی دادگستری»

شخصی در سال 1347 یک باب مغازه را از مستاجر سابق با تنفیذ مالک تحت عنوان خرید سرقفلی خریداری می کند و به علت کهولت سن یکی از فرزاندان خود را جهت کمک و اداره مغازه با خود همراه می کند و به کار می گمارد و خود نیز به در مغازه حضور می یابد و نظارت مستقیم اعمال می کند. مع الوصف بعداز گذشت چندین سال در سال 1371 فرزند مذکور با سوء استفاده از غیبت و بیماری پدر ، مغازه را به صورت عادی (سالیانه) به دیگری به اجاره واگذار می کند . شکایت و نیز اظهارنامه پدر حاکی از عدم رضایت وی می باشد . متاسفانه در همان سال پدر فوت می کند و شکایات ایشان بی نتیجه باقی می ماند . وراث (پدر) دادخواست را تحت عنوان ابطال اجازه نامه علیه مستاجر به استناد مواد 247 و 256 قانون مدنی مطرح می کنند. دادگاه نیز بعد از احراز فضولی بودن معامله قرار ارجاع امر به کارشناس جهت تعیین حق کسب و پیشه صادر می کند ، سوال این است که :

با توجه به موارد معنونه در فوق  و با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 که شرط شمول این قانون را تصرف متصرف به منظور اجاره دانسته و نیز با توجه به نظر مشورتی شماره 93/7 مورخ 17/3/1378 که اداره مغازه فرزند توسط پدر را موجب ایجاد حق کسب و پیشه برای او (پدر) نمی داند و نیز امعان نظر در این موضوع که حق کسب پیشه ، یک حق قائم به شخص می باشد و انتقال آن جز به صورت قهری و یا ناقل قانونی امکان پذیر نیست ، آیا صدور این قرار توجیه قانونی دارد؟ استدلال و استنادات آن را مرقوم فرمایید.

اتفاق نظر : اصل نقل و انتقال در قالب عقد اجاره از ناحیه فرزند به دیگری بر مبنای صحیحی نبوده است . به لحاظ این که فرزند نسبت به سرقفلی مغازه حق نداشته تا آن را به دیگری منتقل نماید ، اجاره نامه فی مابین قابلیت ابطال را دارد ولیکن مستاجر و متصرف فعلی چنان چه ادعای حقی دارد می تواند آن را نسبت به وراث (فرزند) طرح کند .

نظر کمیسیون نشست قضایی (4) مدنی : در مورد سوال مطروحه با توجه به اینکه مستاجر مغازه پدر فروشنده سرقفلی بوده است و فرزندش به عنوان کمک وی در مغازه فعالیت می کرده است و بدون اجازه و موافقت پدر آن را به دیگری اجاره داده است ، این اجاره موقعیت قانونی ندارد و فروش سرقفلی بدن رضایت دارنده آن معامله فضولی بوده که نه فقط تنفیذ نشده بلکه پدر(مستاجر) به این اقدام اعتراض و برای فرزندش اظهارنامه ارسال کرده است و دعوای ورثه با توجه به انتقال قهری سرقفلی مغازه به آنان قابل پذیرش است و دادگاه می تواند حکم به ابطال اجاره نامه تنظیمی از طرف فضول بدهد. بدیهی است انتقال گیرنده می تواند حقوق متصوره خود را از ورثه فروشنده سرقفلی مطالبه کند.

«معاونت آموزش قوه قضائیه، مجموعه نشستهای قضایی منبع پیشین سوال شماره651»

انتقال سرقفلی به احدی از فرزندان و فوت صاحب سرقفلی

{در صورتی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر ، آن را به دیگری(ولو فرزند خودش ) منتقل کرده و فوت نماید تکلیف چه خواهد بود؟}

 در صورتی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر ، آن را به دیگر ی(ولو فرزند خودش ) منتقل کرده و فوت کرده باشد، اقامه ی دعوا علیه منتقل الیه بلا اشکال است و او نیز می تواند علیه وراث انتقال دهنده، دادخواست جلب ثالث بدهد.

«نظریه مشورتی شماره 942/7 مورخ23/2/1379 اداره حقوقی دادگستری»

استرداد دعوی توسط احدی از مالکین مشاعی حین رسیدگی

دو نفر مالک مشاعی ملکی می باشند ، اگر آنان دادخواست تخلیه علیه یک نفر تقدیم نموده و در حین رسیدگی یک نفر از آنان دعوای تخلیه را استرداد کند ، با توجه به این که ملک مورد مرافعه ، تجاری بوده و علت تخلیه، انتقال به غیر می باشد ، خواهشمند است اعلام فرمایید ادامه ی رسیدگی با کیفیت مطررحه امکان پذیر می باشد یا خیر و در صورتی که ادامه ی رسیدگی میسور نباشد، دادگاه چه تصمیمی باید اتخاذ کند ؟

هر چند احد از مالکین مشاعی در دعوای تخلیه ، به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر ، دعوای خود را مسترد دارد ، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین مشاعی دیگر ، منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن ، اجرای حکم به نسبت سهم محکوم له یا محکوم لهم به صورت تسلیط ید، انجام می شود.

« نظریه مشورتی شماره 2462/7 مورخ 23/4/1378 ادره حقوقی دادگستری».

تغییر شغل توسط منتقل الیه غیر قانونی

{در صورتی که تغییر شغل توسط منتقل الیه غیر قانونی صورت گیرد مالک می تواند به دلیل تغییر شغل طرح دعوی نماید؟}

تخلف اعم از این که توسط مستاجر صورت گرفته باشد یا توسط منتقل الیه و یا حتی یکی از وراث مستاجر ، ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک را می نماید بنابراین چنانچه مستاجر بدون موافقت مالک ، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و منتقل الیه تغییر شغلی بدهد که موجب درخواست تخلیه شود ، مالک می تواند هم به علیت انتقال به غیر و هم به لحاظ تغییر شغل ، تقاضای تخلیه را مطرح سازد . در صورتی که دادگاه به علت انتقال به غیر حکم تخلیه صادر نماید، معادل نصف حق کسب و پیشه در قبال تخلیه تعیین می نماید ولی اگر به لحاظ تغییر شغل حکم صادر نماید ، هیچ گونه حق کسب و پیشه ای به مستاجر تعلق نمی گیرد و اگر به هر دو علت حکم تخلیه صادر شود ، مالک مختار است برای هر کدام که مایل باشد درخواست صدور اجراییه و تخلیه ی مورد اجاره را بخواهد.

«نظریه مشورتی شماره 4995/7 مورخ 27/5/1379 اددره حقوقی دادگستری»

اثر امضاء موجر ذیل قرارداد انتقال

{امضای موجر در ذیل اجاره تنظیمی فیمابین مستاجر سابق و مستاجر جدید چه اثری دارد؟}

- امضای موجر و اعلام رضایت خود در ذیل سند اجاره ی تنظیمی فی مابین مستاجر سابق با مستاجر جدید ، حاکی از تایید واگذاری منافع عین مستاجره و تعلق حق سرقفلی به مستاجر سابق و واگذاری و تحقق رابطه ی استیجاری با مستاجر جدید است . نصف حق کسب و پیشه ای که مالک سهم مشاعی باید در ازای تخلیه به علت انتقال به غیر بپردازد ، برحسب مورد به مستاجر یا منتقل الیه داده خواهد شد.

« نظریه مشورتی شماره 5911/7 مورخ 12/7/1387 اداره حقوقی دادگستری»

کاربرد تبصره 2 ماده 19 ق.ر.م.م 1356

کاربرد تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر در موردی که تصرفات استیجاری ید لاحق در محل کسب بدون سند رسمی اجاره ولی یا رضایت مالک و مستاجر سابق صورت گرفته باشد.

نظر اکثریت که در تاریخ 1/12/1364 اعلام شده است .

با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر که متصرف استیجاری ولو بدون سند رسمی را نیز مشمول این قانون ومستاجر می داند که به این ترتیب مستاجر جدید محل کسب قانوناً مستحق سرقفلی است هر چند دارای سندرسمی اجاره و انتقال سرقفلی نباشد و با توجه به اینکه از حیث قانون نویسی تبصره فقط ناظر به ماده قبلی است و به سایر مواد تسری نمی یابد بنابراین تبصره 2 ماده 19 قانون یاد شده تنها در محدوده ماده 19 کاربرد داشته و فقط در مورد این ماده قابل اعمال است لاغیر یعنی اگر مستاجر محل کسب دارای حق انتقال به غیر باشد تنها به موجب سند رسمی می تواند منافع و سرقفلی ناشی از آن را به غیر واگذار کند  و اگر حق انتقال به وی تفویض نشده و برای این کار از دادگاه تحصیل اجازه کرده باشد از برای انتقال باید سند رسمی تنظیم کند والا چنانچه بدون تنظیم سند رسمی انتقال صورت گرفته باشد این انتقال از حیث تعلق سرقفلی به مستاجر لاحق معتبر نیست در غیر مورد مذکور در ماده 19 مثل موردی که انتقال با رضایت مالک صورت می گیرد تبصره 2 ماده 19 قابلیت اعمال نداشته و لزومی به تنظیم سند رسمی برای انتقال سرقفلی به مستاجر لاحق نیست و متصرف جدید مستاجر و صاحب حقوق کسب و پیشه شناخته می شود .

نظر اقلیت

با توجه به صراحت تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر دایر به ضرورت تنظیم سند رسمی برای انتقال سرقفلی و عموم اطلاق تبصره 2 محدود و منحصر کردن کاربردآن به ماده 19 خلاف مفهوم ومنطوق و ظاهر تبصره مذکور بوده و اجتهاد در مقابل نص است بنابراین در هر حال چه در مورد ماده 19 و چه هر موردی که محل کسب از مستاجر سابق به لاحق منتقل می شود تعلق سرقفی به متصرف و مستاجر جدید وقتی معتبر است که به موجب سند رسمی باشد و فلسفه آن حفظ حقوق صاحب اصلی سرقفلی و رعایت حق دولت از حیث پرداخت مالیات می باشد.

 «نوبخت یوسف، منبع پیشین ص 214»

اثر انتقال سرقفلی به شرکت

شخص الف به اتفاق خانواده خود مبادرت به تشکیل شرکت نموده وآن را به ثبت رسانیده و خودش را نیز مدیر عامل شرکت تعیین و معرفی می کند. 70% از سهام شرکت نیز متعلق به مشارالیه می باشد و مغازه را جهت کار شرکت اختصاص داده با توجه به اینکه کما فی السابق خودش در مغازه در حال کاسبی است آیا میتوان موضوع را انتقال به غیر تلقی کرد؟

نظر اکثریت: با عنایت به رای وحدت رویه شماره 42-2/8/1351 که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی را مجزا از شخصیت مدیر آن می داند وامکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است وهمین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شد مستاجر شرکت است نه مدیر آن. بنابر این هرگاه در سند اجاره حق انتقال به غیر به طور جزیی یا کلی از مستاجر سلب شده و او اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر آن شرکت واگذار کند انتقال به غیر تحقق می یابد.همچین ، شرکت قائم به یک نفر (مستاجر سابق )  نیست بلکه مشارکت چند نفر در تشکیل شرکت ضروری است. بنابراین ، با دخالت سایر شرکا عین مستاجره به طور جزیی نیز به غیر واگذار شده است .اما اگر محل شرکت در جای دیگر باشد ولی مستاجر فرآورده شرکت را در مغازه بفروشد انتقال به غیر محسوب نمی گردد ولی اگر محل کار شرکت در همین مغازه باشد انتقال به غیر محسوب می گردد.

نظر اقلیت: انتقال به غیر محسوب نمی شود چون مستاجر وشرکت در واقع یک نفر هستند رای وحدت رویه منصوص الیه است. فقط در مواردی که اجاره نامه ای به نام شرکت تنظیم می شود انتقال به غیر محسوب است ودر فرض سوال که فقط از حالت حقیقی به حقوقی تبدیل شده است و اجاره نامه جدیدی تنظیم نشده وروح قانون مالک ومستاجر نیز برای مستاجر خصوصیتی قایل است که در اینجا یکسان است لذا انتقال به غیر صورت نگرفته است.

نظر کمیسیون:از سوال مطروحه چنین استنباط می شود که مستاجر قبل از تشکیل شرکت محل کسبه و پیشه یا تجاری را شخصاً اجاره کرده و پس از تشکیل شرکت و ثبت آن ، محل مورد اجاره را در اختیار شرکت قرارداده است . در فرض سوال چنان چه محل کسبه و پیشه و یا تجارت به موجب اساسنامه شرکت و در عمل ، محل فعالیت تجاری شرکت قرار گرفته باشد ، با توجه به اینکه شخصیت حقوقی شرکت جدا از شخصیت حقیقی شرکا و مدیر عامل شرکت است و مستاجر مغازه شخص حقیقی بده نه شرکت و شخص حقوقی ، درحاتی که در سند اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد به نظر می رسد که تنتقال به غیر صورت پذیرفته ، در نتیجه نظر اکثریت نشست قضایی دادگستری بابل که در حدوی که متضمن مراتب فوق باشد صحیح تشخیص و مورد تایید است .

«مجموعه نشستهای قضایی منبع پیشین،سوال شماره 571»

{انتقال منافع از طرف مستاجر به شرکتی که خودش مدیر عامل آن می باشد چه حکمی دارد؟}

نظر به اینکه شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شد، مستاجر شرکت است یا مدیر آن ، بنابراین هر گاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزئاً یا کلاً از مستاجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر آن باشد ، واگذار نماید انتقال به غیر تحقق یافته و نظر شعبه 39 دادگاه شهرستان تهران در این زمینه صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است . این رای به موجب ماده 3 از مواد اضافه شده به قانون آئین دادرسی کیفری برای دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است .

(رای وحدت رویه شماره42مورخ2/8/1351 )

{انتقال سرقفلی به یک شرکت چه حکمی دارد؟}

با عنایت به اینکه شخصیت حقیقی فرد منفک از شخصیت حقوقی است و از طرفی مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را بدون اذن مالک به غیر ندارد، چنانچه ثابت شود که مستاجر مورد اجاره را به شرکت اجاره داده ، عملاً انتقال مورد اجاره به غیر بدون اذن مالک تحقق یافته و مورد از مصادیق انتقال مورد اجاره به غیر بدون رضای موجر می باشد و تخلف منطبق با بند (2) ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است و از شمول بند (7) ماده ی 14 خروج موضوعی دارد. اضافه می نماید قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362، منحصراً ناظر به اماکن مسکونی است .

«نظریه مشورتی شماره 10382/7 مورخ 30/11/1379 اداره حقوقی دادگستری»

انتقال به احدی از ورثه و حق فسخ موجر

مستاجر، ملک مورد اجاره را بدون اذن مالک اولیه به احد از ورثه واگذار (به صورت اجاره یا انتقال) می کند در این صورت آیا موجر حق فسخ اجاره را وفق قانون روابط موجر و مستاجر 1356 به بعد را دارد؟

اتفاق نظر:نظر به اینکه انتقال زمانی موجب فسخ اجاره می گردد که این انتقال به موجب بند(1) ماده 14 قانون موجر ومستاجر مصوب 1356 وبند(الف) ماده 8 قانون  مذکورمصوب 1362 با سلب حق انتقال به غیر صورت گرفته باشد اما چون در مورد سوال مستاجر، ملک مورد اجاره را به احد از وارث واگذار کرده است این نحو انتقال به غیر محسوب نمی شود . فلذا موجر حق فسخ اجاره را نخواهد داشت.

نظر کمیسیون : نشست قضایی (1) مدنی: ارث به موت حقیقی یا موت فرضی مورث تحقق پیدا می کند ومادام که شخصی زنده باشد اطلاق عنوان ورثه به فرزندان یا بستگان وی صحیح ومنطبق با موازین قانونی نیست.در فرض مساله ، چنان چه مستاجر ملک مورد اجاره را بدون اذن موجر و یا وجود سلب حق انتقال به غیر به احد فرزندان خود تحت کفالت یا ولایت وی نباشد وگذار کند موجر حسب مورد به استناد بند(1) ماده 14 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 (در مورد اماکن کسب وپیشه ویا تجارت ) می تواند دادخواست تخلیه را اقامه کند.

«مجموعه نشستهای قضایی منبع پیشین،سوال شماره 577»

چنان چه شخصی در محلی حدود سی سال سابقه کسب وپیشه داشته باشد و در سال 1375 با یک فروش نامه عادی سرقفلی (حق کسب وپیشه) خود را به یکی از فرزندان خود بفروشد و در سال 1376 فوت نماید آیا ورثه طبق قانون رابطه مالک ومستاجر می توانند ادعایی بر حق کسب وپیشه داشته باشند؟

اتفاق نظر: فروشنامه اعتبار دارد و انتقال صحیح است البته در صورتی که در اجاره نامه حق انتقال به غیر قید شده باشد. اما چون مستاجر بدون اذن مالک محل را به فرزند خود منتقل کرده است ، مالک می تواند تقاضای صدرو حکم تخلیه نماید و نصف حق کسب و پیشه را پرداخت کند.

نظر کمیسیون نشست قضایی (5): در فرض سوال با توجه به اینکه انتقال دهنده حق ، در سال 1375 دارای سابقه کسبی حدود سی سال در محل مورد اجاره بوده ، بر اساس قانون حاکم بر زمان تنظیم و انعقاد اجاره سابق در حالتی که حق انتقال به غیر در اجاره نامه از مستاجر حق انتقال محل رابه غیر دارا می باشد. در صورتی که ورثه در زمینه انتقال حق ، تردیدی داشته باشند، می توانند در اثبات مدعای خود به محاکم عمومی مراجعه کنند.

نظر اقلیت : موضوعاً تخلیه منتفی است زیرا مطب پزشک محل کسب و تجارت محسوب نمی شود تا مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 شود.

نظر کمیسیون نشست قضایی (1): اولاً ، قضیه به صورتی که عنوان شده از شمول مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) و ... به ماه 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1372، خارج است زیرا قانون مزبور ناظر به اماکنی است که مطب پزشک در آنها دایر است ، حال آنکه در مساله مطروحه ، محل مورد نظر ابتداءً برای دایر کردن مطب پزشک ، منتقل شده و رابطه استیجاری ، فعلیت نداشته ، ثانیاً ، مطابق رای وحدت رویه شماره 576-14/7/71 هیات عمومی دیوان عالی کشور ، اماکن استیجاری مطب پزشکان ، محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی گردد ، تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد ... » بند (ج) ماده واحده قانون صدور الذکر نیز محل کار پزشکان را تابع قرار داد فی مابین و در صورت فقدان قرارداد تابع مقررات قانون مدنی قرار داده است . بنا به مراتب مطالبه حق کسب و پیشه از سوی پزشک یا تخصیص سهمی به او از این محل وجه قانونی ندارد .

«مجموعه نشستهای قضایی منبع پیشین،سوال شماره 626»

 

تکلیف دعوی درصورت استرداد دادخواست تخلیه توسط یکی از مالکین مشاعی

در صورتی که موجرین دو نفر بوده و به لحاظ تخلف مستاجرین در انتقال به غیر با احراز تخلف دادخواست تخلیه مطرح و در حین رسیدگی یکی از موجرین دادخواست خود را مسترد دارد آیا صدور حکم تخلیه ممکن خواهد بود؟

نظر اکثریت: امکان صدور حکم تخلیه ممکن می باشد زیرا :

1.     به موجب ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی رفع تصرف عدوانی در املاک مشاع پذیرفته شده است . بدیهی است وقتی مقنن رفع تصرف علیه شریک مشاع را می پذیرد به طریق اولی امکان درخواست تخلیه از سوی شریک علیه شخص غیر شریک ( مستاجردر ما نحن فیه) لااقل در بخشی که به نحو مشاع در تصرف دارد ، امکان پذیر خواهد بود.

2.     به موجب تبصره ماده 16 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 امکان تخلیه علیه یکی از مستاجران متعدد که تخلف نمایند امکان پذیر است . لهذا یک مستاجر نیز در قبال موجرین متعدد به طرفیت هر کدام مستاجر جداگانه ای محسوب می شود که امکان تخلیه از سوی یکی از آنان  وجود دارد .

3.     در صورتیکه با استرداد دعوا از سوی یکی از خواهان ها نتوان درخواست تخلیه نمود این به ضرر صاحب حق خواهد بود که از حق خود نمی تواند استفاده نماید .

4.     به موجب ماده 43 قانون جاری احکام مدنی امکان خلع ید از املاک مشاعی پیش بینی شده است .

5.     به موجب ماده 475 قانون مدنی اجاره املاک مشاع با این که مجاز شمرده شده است به تصرف دادن آن منوط به اجازه دادن شریک دیگری است . لهذا بدون اذن شریک نمی توان ملک را به تصرف غیر داد که مستنبط از آن این است که بعد از تخلف نیز با راضی نبودن موجر دیگر و درخواست تخلیه ، تخلیه انجام می گیرد .

نظر اقلیت: امکان تخلیه در چنین صورتی وجود ندارد زیرا :

1.     با فرض تخلف مستاجر با توجه به این که یکی از موجرین دعوای خود را مسترد داشته ، مستاجر می تواند در محل به رابطه استیجاری خود ادامه دهد و درخوست تخلیه موجر دیگر مانع این حق می گردد چون اجرای حق شریک مزبور با شریکی که مطالبه نکرده در تعارض می باشد و هیچ دلیلی بر رجحان نیز وجود ندارد تا امکان تخلیه را مجاز بدانیم .

2.     مقررات مواد ذکر شده در نظریه اکثریت قابل استناد نیست زیرا مسایل مطرحه مربوط به تصرف عدوانی و خلع ید بوده که نوعی عدوان حاکم است در حالی که در تخلیه رابطه امانی بوده و مقررات خلع ید و تصرف عدوانی در تخلیه جاری نمی گردد.

3.     مطابق اصول کلی حاکم از جمله مبحث خیارات در عقد بیع و نیز فوت مورث و اجرای حقوق مربوط به مورث حاکی از این است که هیچ یک از صاحبان خیارات یا مورث به تنهایی حق ندارد که اعمال خیار نماید مگر اینکه تمامی آنان با هم موافق باشد . لهذا با موافقت یکی از  آنان اعمال حق از سوی دیگران ممکن نخواهد شد.

نظر کمیسیون نشست قضایی (6): درخواست تخلیه به علت انتقال به غیر پذیرفته شده و در این مورد حکم به تخلیه داده می شود . حال در فرض سوال مطروحه مورد اجاره متعلق به دو نفر است که به علت این که مستاجر بدون اجازه ، ملک را به دیگری واگذار کرده هر دو نفر اقدام به تقدیم دادخواست تخلیه کرده اند . در اثنای رسیدگی یکی از مالکین دعوای خود را مسترد می نماید در این صورت نیز دادگاه نسبت به حق مالک دیگر رسیدگی و حکم قضیه را صادر می نماید . ماده 43 قانون اجرای احکام موید صحت این بیان است . با این توضیح که دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر می نماید ولی اجرای آن  تابع مقررات املاک مشاعی است .

«مجموعه نشستهای قضایی منبع پیشین،سوال شماره 597»

اثر انتقال با سند عادی درصورت وجود حق انتقال

به موجب تبصره دوم ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 چنان چه مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد اعمال این حق با سند رسمی ممکن است در حالی که با توجه به واقعیت موجود و اثر بخشی از محاکم (رویه قضایی) معاملات اموال غیر منقول به صورت عادی انجام می گیرد. آیا انتقال مورد اجاره به غیر به موجب سند عادی با توجه به صراحت تبصره ماده 19قانون مذکور باعث سقوط حقوق مستاجر خواهد شد؟

نظر اکثریت : هر چند سند عادی هم تحت شرایطی معتبر است ولی ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در خصوص مورد ، صراحت دارد و سند رسمی هم در قانون تعریف شده است و قرینه دیگر در ماده 19 این است که درصورت تجویز از سوی دادگاه نیز انتقال باید در دفتر خانه صورت گیرد و الا اعتباری برای آن قایل نشده اند و این از جمله قواعد آمره به شماره می آید . بنابراین ، حق کسب و پیشه فقط به مستاجری تعلق خواهد گرفت که انتقال به موجب سند رسمی باشد.

نظر اقلیت : نظر به این که در شرع مناط انجام معاملات سند نیست بلکه اراده باطنی طرفین مطرح در ماده 191 قانون مدنی تعیین کننده است قانون مدنی سند را دو قسم دانسته و از این جهت سند عادی هم دارای اعتبار است و رویه معمول معاملات با اسناد عادی را مورد تایید قرار می دهد کما اینکه حتی راجع به اموال ثبت شده در دفتر املاک نیز این گونه است . بنابراین می توان انتقال مورد اجاره با سند عادی را هم داری اعتبار دانست.

نظر کمیسیون نشست قضایی (6) : اگر چه سند عادی انتقال سرقفلی با توجه به مقررات شرعی اشکالی ندارد و به محض وقوع عقد بیع از نظر شرع انتقال صورت می گیرد لیکن با توجه به تبصره 2 ماده 19 قانون موجر و مستاجر مبنی بر این که انتقال حق کسب و پیشه فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است با توجه به آمره بودن تبصره مرقوم ، سند عادی و انتقال سرقفلی مشمول مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 بوده و قابل ترتیب اثر نیست.

«مجموعه نشستهای قضایی منبع پیشین،سوال شماره 599»

اثر انتقال منافع به شریک

اگر احد از مستاجرین محل کسب ، سهم خود را بدون حق واگذاری به مستاجر دیگر واگذار کند تصرف منتقل الیه نسبت به سهم شریک سابق به چه عنوان خواهد بود ؟

نظر اول که با اکثریت در تاریخ 22/12/1364 اعلام شد. چون واگذاری سهم احد از مستاجرین از نافع اجاره به شریک دیگر انتقال به غیر و تخلف نیست لذا ید منتقل الیه نسبت به کل شش دانگ منافع استیجاری خواهد بود.

نظر دوم

هرچند واگذاری منافع مورد اجاره توسط شریک به شریک دیگر تخلف و مستوجب تخلیه  نیست لیکن ید متصرف نسبت به سهم شریک واگذار کننده استیجاری تلقی نمی شود و تنها نسبت به سهم خود مستاجر شناخته می شود و به همان میزان مثلاً می تواند الزام  موجر را به تنظیم سند رسمی و یا تعمیر اساسی از دادگاه بخواهد.

نظر سوم

نظر به اینکه واگذاری منافع مورد اجاره ولو از ناحبه یک شریک به شریک دیگر نوعی انتقال بغیر است بنابراین ید مستاجر متصرف نسبت به ازید بر میزان سهمی خود بدون رضایت مالک غاصبانه و مستلزم تخلیه  خواهد بود.

«نوبخت یوسف،منبع پیشین ص 220»

اگر مستاجر محل کسب دو نفر باشند و یکی از آنها مورد اجاره خود را بدون حق واگذاری به مستاجر دیگر منتقل نماید آیا مورد از مصادیق انتقال به غیر است یا نه؟

نظربه اینکه باتفاق آرا در تاریخ 26/10/1364 اعلام شده است .

حسب مستفاد از مفهوم و منطوق بند دو ماده 14 و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 تخلف از شرط سلب حق انتقال به غیر وقتی مصداق دارد که مورد اجاره از طرف مستاجر به متصرفی که شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در تحقق آن مدخلیت و در عین مستاجره حقوق استیجاری نداشته واگذار گردیده باشد. بنابراین در موردی که احد از مستاجرین قدرالسهم خود را به شریک خویش یعنی مستاجر دیگر که در ذات مشاعی مستاجره تصرف استیجاری دارد منتقلی نماید مرتکب تخلف از شرط سلب حق واگذاری نشده است زیرا مستاجر دیگر که شخصیت او مورد شناسایی موجر بوده غیر تلقی نمی شود تا انتقال قسمتی از منافع مورد اجاره به او تخلف محسوب و مستوجب تخلیه  و سلب نصف حقوق کسب و پیشه گردد.

«نوبخت یوسف،منبع پیشین ص 213 »

 اثر شریک کردن دیگری در منافع

آیا اقدام مستاجر مغازه در شریک کردن شخص دیگر در قسمتی از منافع مغازه از موارد انتقال به غیر مندرج در بند (2) ماده 14 قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 می باشد؟

نظرهای ابرازی

نظر اول : چون منافع از موجر به مستاجر واگذار شده است ، انتقال آن کلاً یا جزاً به غیر ممنوع شده است . بنابراین ، هر گونه شرکت شخص غیر در منافع مغازه از موجبات انتقال به غیر محسوب می شود البته اگر شخصی در مغازه به عنوان کارگر یا شاگرد کار کند و از دست مزد خود به صورت درصدی سهم بردارد، این موضوع شرکت در منافع مغازه نیست و شرکت در دستمزد کارگر است ، فلذا از موارد انتقال به غیر نیست .

نظر دوم : انتقال مغازه از مواردی است عرفی که برحسب عرف محل مشخص می شود ، لذا چنان چه مورد مذکور از نظر عرف انتقال محسوب شود واگذاری به غیر انجام شده است در غیر این صورت واگذاری محسوب نمی شود .

نظر سوم : هر گونه انتقال و واگذاری منوط به واگذاری کل مغازه به شخص غیراست و مورد سوال را نمی توان از موارد انتقال قلمداد کرد زیرا صرف نظر از اینکه عرفاً چنین مواردی انتقال نیست وبا حضور مستاجر در مغازه انتقال صورت نگرفته است و هر زمان مستاجر بخواهد ، می تواند به مغازه برگردد.

نظر کمیسیون نشست قضایی (5): د رموردی که عین مستاجره به منظرو کسب و پیشه و یا تجارت خود مستاجر ، اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناونین از قبیل ، وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند ، بدون اینکه با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد ، مورد از موارد تخلیه توسط موجر با رعایت مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، خواهد بود در این زمینه باید پس از رسیدگی احراز شود که عرفاً و عملاً انتقال منافع واگذار شده است یا خیر.

«مجموعه نشستهای قضایی منبع پیشین،سوال شماره 625»

انتقال به غیر استحقاق حق کسب و پیشه در صورت اختصاص محل به شغل پزشکی

هرگاه مورد اجاره محل کسب وپیشه که مشمول مقررات روابط موجر ومستاجر سال 1356 می باشد ، بعد از تاریخ تصویب قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) به ماده 2 قانون روابط قانون موجر با مستاجر مصوب 24/11/1372 بدون اذن و موافقت مالک جهت دایر نمودن مطب پزشک منتقل شود ، موجر به همین دلیل (انتقال به غیر) تقاضای تخلیه کند ، آیا مستاجر جدید مستحق دریافت حق کسب و پیشه می باشد؟

نظر اکثریت : مستاجر دوم به نسبت حق خود مستحق دریافت حق کسب و پیشه است با این توضیح که چنان چه مستاجر دوم حقوق مستاجر اول را نسبت به ایام تصرف وی پرداخته باشد ، مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت تمام ایام تصرفات خود و مستاجر اول می باشد ، در غیر این صورت نه تنها مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نسبت ایام تصرفات خود است و مستند ایشان به این ترتیب است که موجر مطابق قانون روابط موجر و مستاجر 1356، تقاضای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر کرده است و دادگاه بر این اساس ، وی را ذی حق تشخیص داده است ، باید به لوازم آن نیز طبق همان قانون حقوق مستاجر نیز پرداخت گردد ملتزم باشد (من له الغنم فعلیه الغرم) و چون مستاجر دوم در هر حال متصرف است بر طبق تبصره ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ذی حق می باشد.

نظر اقلیت : موضوعاً تخلیه منتفی است زیرا مطب پزشک محل کسب و تجارت محسوب نمی شود تا مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 شود.

نظر کمیسیون نشست قضایی (1): اولاً ، قضیه به صورتی که عنوان شده از شمول مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) و ... به ماه 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1372، خارج است زیرا قانون مزبور ناظر به اماکنی است که مطب پزشک در آنها دایر است ، حال آنکه در مساله مطروحه ، محل مورد نظر ابتداءً برای دایر کردن مطب پزشک ، منتقل شده و رابطه استیجاری ، فعلیت نداشته ، ثانیاً ، مطابق رای وحدت رویه شماره 576-14/7/71 هیات عمومی دیوان عالی کشور ، اماکن استیجاری مطب پزشکان ، محل کسب و پیشه یا تجارت تلقی نمی گردد ، تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد ... » بند (ج) ماده واحده قانون صدور الذکر نیز محل کار پزشکان را تابع قرار داد فی مابین و در صورت فقدان قرارداد تابع مقررات قانون مدنی قرار داده است . بنا به مراتب مطالبه حق کسب و پیشه از سوی پزشک یا تخصیص سهمی به او از این محل وجه قانونی ندارد .

«مجموعه نشستهای قضایی منبع پیشین،سوال شماره639»

شیوه انتقال منافع محل کسب با عدم رضایت  مالک

@   مستاجر ملک تجاری چگونه می تواند عین مستاجره را  بدون رضایت مالک به شخص ثالث منتقل نماید؟

مستاجر در صورت داشتن حق انتقال می تواند با سند رسمی نسبت به انتقال منافع اقدام نماید و در صورت عدم وجود حق انتقال صرفاً در حدود مقررات و برابر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 بعد از اخذ مجوز از داد گاه حق انتقال منافع عین مستاجره را دارد .

« معاونت آموزش  قوه قضاییه ، مطالعات موردی موجر و مستاجر  منبع پیشین صفحه10 »

عدم امکان طرح دعوی تخلیه از سوی مستاجر بر منتقل علیه

@   آیا مستاجری که بدون رعایت تشریفات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر منافع را به دیگر انتقال داده است می تواند به طرفیت منتقل علیه دعوی تخلیه اقامه نماید؟

خیر  زیرا مستاجر از یک طرف مالک عین  نیست و از طرف دیگر مالکیت خود نسبت به منافع را نیز از دست داده است از این لحاظ چنین مستاجری سمتی برای طرح دعوی نخواهد داشت.

«کشاورز  بهمن ، منبع پیشین صفحه108»

ورود  منتقل علیه به عنوان وارد ثالث در دعوای موجر به خواسته تخلیه علیه مستاجر

@   آیا منتقل الیه حق کسب و پیشه می تواند به عنوان ورود ثالث در دعوای موجر به خواسته تخلیه علیه مستاجر وارد شود؟

اگر چه نظر قضات محترم دادگاه های حقوقی در این باب مختلف است اما آنچه مسلم است خواسته موجر درصورت تحقق مستقیماً علیه منتقل الیه اجرا خواهد شود و بر حسب معمول چه بسا مستاجر ملک را فروخته و اصلاً در جهت دفاع از دعوی مطروحه حاضر نشود لذا به تجویز ماده 130 قانون آئین دادرسی مدنی با توجه به اینکه منتقل الیه در محق شدن خوانده ذینفع است ورود وی به عنوان وارد ثالث شایسته ترین حالت دادرسی عادلانه است.

انتقال منافع در اجاره منعقده قبل از سال 1356

@   عقد اجاره ای قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 منعقد شده است و طرفین نفعا ًیا اثباتاً متعرض موضوع انتقال منافع نشده اند آیا مستاجر می تواند نسبت به انتقال منافع بدون اخذ مجوز از دادگاه اقدام نماید ؟

عده ای به این عقیده هستند که اجاره های منعقده قبل از قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 در صورت عدم تعیین تکلیف در خصوص انتقال مشمول اصل قابلیت انتقال منافع در قانون مدنی به مجوز ماده 474 این قانون می باشند و تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هر چند با گسترش شمول آن در ماده 1 نمی تواند اعتبار حقوق مکتسبه افراد را از بین ببرد لذا مستاجرینی که عقد اجاره آنها سابق به تصویب قانون روابط موجر  و مستاجر 1356 بوده و عقد اجازه آنها در خصوص انتقال منافع ساکت است می توانند بدون اخذ مجوز از دادگاه نسبت به انتقال منافع ملک خود اقدام نمایند

«کشاورز  بهمن ، منبع پیشین صفحه133 »

انتقال منافع بعد از انقضا مدت

@   نظر به اینکه عقد اجاره محدود به مدت است انتقال منافع عین مستاجره (مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356) پس از انقضا و مدت چگونه ممکن است ؟

 مدت در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 از اهمیت چندانی برخوردار نیست و رابطه استیجاری حسب قانون فیمابین طرفین استمرار دارد بنابراین انتقال منافع حتی پس از انقضاء مدت در صورت رعایت سایر مقررات ایرادی ندارد و صحیح و قانونی است .

اثر اجاره دادن ملک(انتقال منافع) توسط صاحب سرقفلی محل

@   شخصی که در ملکی دارای حق کسب و پیشه است بدون اخذ حق کسب و پیشه اقدام به اجاره دادن ملک می کند و ماهیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره بها دریافت می کند در صورت طرح دعوی از سوی موجر تکلیف چه خواهد بود؟

در این حالت با توجه به اینکه مستاجر اول بدون دریافت حق کسب و پیشه منافع ملک را واگذار کرده است در صورت طرح دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر مستحق نصف حق کسب و پیشه محل می باشد از سوی موجر پرداخت خواهد شد.

«کشاورز  بهمن ، منبع پیشین صفحه37 »

انتقال کلیدی

@   انتقال کلیدی چیست و چه تبعاتی دارد؟

در انتقال کلیدی مستاجر (دارنده حق کسب و پیشه ) صرف نظر از اینکه حق انتقال داشته باشد یا نداشته باشدیا اخذ مبلغی کلید عین مستاجره را تحویل منتقل الیه می دهد و ضمن تنظیم سند عادی با موضوع انتقال بین طرفین، وکالتی نیز از طرف مستاجر به منتقل الیه جهت فسخ اجاره سابق و انجام کارهای اداری ملک مثل مراجعه به شهرداری و دارایی ... و طرح دعوی علیه موجر برای اخذ مجوز انتقال داده می شود در این نوع انتقال ناقل با تحویل کلید و اخذ مبلغ کلیه مسئولیتهای آتی ملک مثل احتمال طرح دعوی تخلیه از سوی مالک را از خود سلب می کند و کلیه هزینه های و مسئولیتهای آینده ملک به عهده منتقل الیه است .

این نوع انتقال یکی از خطرناک ترین انتقالات و از مصادیق بارز تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می باشد و چه بسا مالک با طرح دعوی و پرداخت نصف حق کسب و پیشه اقدام به تخلیه وتحویل ملک نماید.

در خواست تخلیه توسط احدی از ورثه موجر

@   اگر یکی از وارثین موجر به علت انتقال به غیر درخواست تخلیه عین مستاجره را بکند تکلیف چیست و پرداخت حق کسب و پیشه چگونه خواهد بود؟  

موضوع از جمله موارد اختلافی است. بطوری عده ای قائل به پذیرش این دعوا با پرداخت حق کسب و پیشه به نسبت نصف سهم درخواست کننده هستند در باب اجرای حکم صادره معتقد به اعمال ماده 43 قانون 1 اجرای احکام هستند و عده ای دیگر با این اعتقاد که پذیرش این دعوا به این نحو منافی حقوق مستاجر است لذا استماع این دعوا را مواجه با اشکال می دانند (موردی 87) اما آنچه مسلم است اینکه از یک طرف مالکین مشاعی حق درخواست تخلیه را دارند واز طرف دیگر مستاجر نیز حق علی رغم تخلف، به حکم قانون استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد بر این اساس تخلیه ملک صرفاً با سهم مشاعی پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، خواهان تخلیه موجبات تضییع حقوق احد را فراهم خواهد کرد از این در چنین مواردی بهترین راهکار آن است که درخواست کننده در صورت طرح دعوی و اصرار  بر اعمال حقوق مالکانه خود نصف حق کسب و پیشه ملک را کلاً پرداخت نماید

«معاونت آموزش  قوه قضاییه ، مطالعات موردی موجر و مستاجر  منبع پیشین صفحه87 »

انتقال به غیر و پرداخت حق کسب و پیشه

مالک ملک تجاری به طرفیت مستاجر ومنتقل الیه (مستاجر دوم) دادخواست تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ تخلف از شرط (انتقال به غیر) تقدیم دادگاه کرده است . با توجه به محتویات پرونده تخلف مستاجر اول محرز بوده ومورد هم مشمول قانون روابط موجر به مستاجر مصوب سال 1356 است . و وفق ماده 19 قانون مذکور نصف حق کسب وپیشه حسب مورد به مستاجر یا منتقل الیه پرداخت می شود . حال سوال این است که نصف حق کسب وپیشه چه زمانی به مستاجر وچه زمانی به منتقل الیه (متصرف) تعلق میگیرد؟ اگر مستاجر ملک را بعد از صدور حکم به کس  دیگر انتقال داده باشد که اصلاً طرف دعوا نبوده ولی متصرف فعلی باشد در این حالت نصف حق کسب و پیشه به چه کسی تعلق میگیرد؟

نظر اکثریت: در مورد قسمت اول  سوال با توجه به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 که لفظ حسب مورد را به کاربرده هرچند تصریحی در قانون وجود ندارد اما برای حل تعارض با عنایت به رویه قضایی حاکم، هرگاه مستاجر اول در زمان انتقال ملک به مستاجر دوم (منتقل الیه یا متصرف) حق کسب وپیشه را گرفته وملک را با دریافت کلیه حقوق کسبی انتقال داده باشد حق کسب وپیشه به متصرف (منتقل الیه- مستاجر دوم) تعلق می گیرد زیرا بابت حق کسب وپیشه پول پرداخت کرده است اما اگر مستاجر اول ملک را بدون دریافت حق کسب وپیشه انتقال داده باشد حق کسب وپیشه به مستاجر اول تعلق می گیرد .

در مورد قسمت دوم سوال، در مورد اجرای حکم تخلیه علیه متصرف اجرا می شود، اما حق کسب و پیشه وفق تبصره ماده مذکوربه مستاجر یا متصرف حسب تصمیم دادگاه تعلق می گیرد که طرف دعوا بوده، اگر بیان شده حق کسب و پیشه به متصرف تعلق گیرد منظور متصرفی است که طرف دعوا قرارگرفته است نه هر متصرفی، طبیعی است که متصرفی که بعد از صدور حکم ملک به وی انتقال یافته نمی تواند دعوا کند.

نظر اقلیت: در مورد قسمت  اول سوال: که اصولاً دعوای مطروحه باید به طرفیت مستاجر یا متصرف طرح شود نه هر دو نفر . وقتی به طرفیت هر کس که در زمان طرح دعوا متصرف بوده طرح شود حق کسب وپیشه به او تعلق میگیرد.

در مورد قسمت دوم سوال نیز حق کسب وپیشه به کسی که به طرفیت وی طرح دعوا شده تعلق می گیرد ومتصرفی که طرف دعوا نبوده وبعد از صدور حکم متصرف شده استحقاق دریافت حق کسب وپیشه را ندارد.

نظر کمیسیون:نشست قضایی(4)مدنی: در مورد قسمت اول: در صورتی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد مستاجر مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد موجر حق درخواست تخلیه را دارد.

در این صورت مستاجر یا متصرف برحسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه را خواهد داشت و در این خصوص دو حالت پیش می آید:

حالت اول این که مستاجر اول ضمن انتقال ملک به مستاجر دوم حق کسب و پیشه گرفته باشد و مستاجر دوم متصرف است. در این حالت حق کسب و پیشه به مستاجر دوم تعلق می گیرد.زیرا منتقل الیه (مستاجر دوم) بابت حق کسب وپیشه پولی به مستاجر اول پرداخته است ونباید از این رهگذر متضرر شود وحکم تخلیه علیه او اجرا می شود.

حالت دوم این که مستاجر اول بدون دریافت حق کسب وپیشه ملک را به مستاجر دوم منتقل کرده حق کسب وپیشه به مستاجر اول تعلق می گیرد.

در مورد قسمت دوم سوال:اصولاً حکم تخلیه علیه متصرف اجرا می شود اما حق کسب وپیشه بر طبق تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر حسب مورد به مستاجر یا متصرف که طرف دعوا بوده تعلق می گیرد.بدیهی است اگر بعد از صدور حکم تخلیه به لحاظ تخلف از شرط مستاجر اول ملک را به دیگری انتقال دهد با توجه به اینکه مستاجر بعدی طرف دعوا نبوده او می تواند برای وصول حق کسب وپیشه طرح دعوا کند.

«معاونت آموزش قوه قضائیه، مجموعه نشستهای قضایی منبع پیشین سوال شماره588»

مالک حق کسب و پیشه به هنگام تخلیه محل به جهت انتقال به غیر

{نصف حق کسب و پیشه در دعوی انتقال به غیر  به چه کسی پرداخت میشود به مستاجر یا منتقل الیه؟}

- چنانچه مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت که حق انتقال منافع به غیر را ندارد ، هنگام انتقال مورد اجاره به غیر ، وجهی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت از متصرف اخذ نموده باشد، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت مقر در حکم تخلیه به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود . لکن چنانچه از این بابت از متصرف وجه یا مال نگرفته باشد ، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت می شو نه به متصرف (تبصره ی (یک) ماده ی 19 قانون مزبور)

«نظریه مشورتی شماره 1108/7 مورخ 17/5/1381 اداره حقوقی دادگستری»

مالک حق کسب وپیشه و تجارت

{حق کسب و پیشه عین مستاجره به چه کسی تعلق دارد؟}

همان طور که در تبصره ی (2) ماده ی 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تصریح شده است ، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف ، مخصوص مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت است . زیرا به علت اشتغال مستاجر در آن محل ایجاد می شود اعم از این که مستاجر به موجر (مالک یا مستاجر قبلی) وجهی پرداخت باشد یا نه.

 «نظریه مشورتی شماره 1108 مورخ 17/5/1381 اداره حقوقی دادگستری»

 اثر اجاره دادن(انتقال منافع) محل کسب توسط ورثه مستاجر

مستاجر محل کسب فوت نموده و ورثه او مورد اجاره را بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره دیگری قرار داده و برای تضمین تخلیه  چکی نیز دریافت کرده اند . تا کنون از ناحبه مالک اقدام و اعتراضی نشده و مدت هر دو اجاره نیز پایان یافته است . مستاجر متصرف حاضر به پرداخت اجاره بها و یا تخلیه  نیست . برای ورثه چه حقوقی است ؟ آیا می توانند از دادگاه درخواست تخلیه  و خلع ید و یا مطالبه اجور نمایند یا خیر و آیا می توانند نسبت به چک مذکور از جهت حقوقی اقدام کنند یا نه؟

نظر اکثریت که در تاریخ 1/10/1367 اعلام شد:

با انتقال مورداجاره توسط ورثه مستاجر و انقضای مدت اجاره قانوناً حقی برای ایشان از جهت تخلیه  و مطالیه اجور متصور نیست . زیرا انها مالکیت خودنسبت به منافع مورد اجاره و همچنین حق استدامه تصرفات خویش را واگذار نموده اند و دیگر سمت نفعی برایشان باقی نمانده است . بنابراین با فقدان مالکیت نسبت به عین و منافع نمی توانند تخلیه  و خلع ید مورد اجاره و یا مطالیه اجور از متصرف را درخواست نمایند . بدبهی است نسبت به مبلغ چک که به منزله سرقفلی و جبران خسارت آنهاست حق مطالیه دارند.

نظر اقلیت

هر چند مستاجر اول حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر را نداشته است لیکن تعرض به این موضوع از حقوق مالک است و تا وقتی که مالک در این خصوص ادعایی مطرح نکرده باشد رابطه حقوقی بین متعاملین باقی است و دلیلی بر سقوط حقوق و تکالیف آنها نسبت به پرداخت اجور و تخلیه  در قبال ورثه مستاجر متعهد و مسئول است و ورثه که در قبال مالک هنوز مستاجر و مالاً ذینفع شناخته می شوند حق اقامه دعوی تخلیه  و مطالیه اجور به طرفیت متصرف دارند . تالی فاسد عدم امکان اقامه دعوی توسط ورثه در فرض عدم اقدام مالک این خواهد بود که متصرف بتواند سالیان متمادی بدون پرداخت اجره المثل به تصرفات غیر قانونی خود ادامه دهد.

«نوبخت  یوسف منبع پیشین صفحه256»

در اثر ملغی الاثر شدن حکم تخلیه صادره به جهت انتقال به غیر

اگر حکم تخلیه  محل کسب به علت انتقال به غیر صادر لیکن به سبب عدم تودیع سرقفلی در موعد مقرر رای صادره ملغی الاثر گردد و مالک تجدید عرض حال کند آیا در دعوی جدید ادعای سابق بار دیگر باید اثبات شودیا ثبوت دعوی در گذشته کافی است و در دعوی جدید تنها باید میزان کسب و پیشه تعیین گردد؟

نظر اکثریت که در تاریخ 1/10/1367 اعلام گردید.

ملغی الاثر شدن رای سابق و ضرورت تجدی عرض حال توسط خواهان در هر صورت مستلزم اثبات مجدد دعوی است . بنابراین اگر رای سابق دایر به تخلیه  مورد اجاره فرضاً به علت احتیاج شخصی خواهان یا انتقال به غیر توسط مستاجر باشد یا ملغی الاثر شدن حکم مذکور مبانی آن نیز کان لم یکن تلقی و رابطه حقوق مجدد بین طرفین برقرار می شود لذا رد پرونده جدید دعاوی احتیاج شخصی با انتقال به غیر بار دیگر می بایسد عنداللزوم از طریق معاینه و تحقیق محلی اثبات و احراز گردد و موضوع نیاز به رسیدگی دوباره دارد و مجرد رسیدگی سابق کفایت نمی کند

نظر اقلیت

فلسفه ملغی الاثر شدن رای و لزوم تجدید عرض حال رعایت مصلحت مستاجر توسط قانونگذار به منظور تعیین حقوق کسب و پیشه و تجارت عادلانه و مناسب با نرخ روز بوده است لاغیر بنابراین در پرونده جدید نیازی به تجدید مطلع و اثبات دعوی سابق که صحت آن با رسیدگی دادگاه احراز گردیده نمی باشد و این امر تحصیل حاصل است و دادگاه فقط میزان سرقفلی به نرخ عادله روز را می بایست تعیین کند .

«نوبخت  یوسف منبع پیشین صفحه255»

انتقال بدون رضایت منافع و شهرداری

@   مستاجر مورد اجاره را بدون اخذ رضایت مالک با اخذ سرقفلی از فردی به وی منتقل نموده است شهرداری برای انجام طرحهای عمرانی با تملک محل کل حق کسب و پیشه را به منتقل الیه پرداخت کرده است آیا مالک می تواند با طرح دعوی نسبت به استرداد نصف حق کسب و پیشه اقدام کند ؟

با توجه به اینکه انتقال غیر قانونی و بدون رضایت مالک بوده  مستاجر یا متصرف بیش از نصف حق کسب و پیشه استحقاق ندارد و دریافت کل حق کسب و پیشه از شهرداری فاقد وجاهت قانونی بوده چه اینکه اگر موجر قبل از تملک شهرداری اقدام به طرح دعوی و تخلیه ملک می کرد منتقل الیه مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه شناخته می شد.

«کشاورز بهمن، منبع پیشین ص138 »

شرایط شکلی طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر

آیا در دعوی تخلیه  محل کسب به علت انتقال به غیر منتقل الیه نیز می بایست طرف دعوی قرار گیرد؟

 نظر اکثریت که در تاریخ 22/10/1362 اعلام شده است .

هر چند به موجب تبصره یک ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر حسب مورد ممکن است به متصرف نصف سرقفلی تعلق بگیرد لیکن این امر مالک را قانوناً مکلف به ادامه دعوی علیه او نمی کند زیرا وی طرف قرارداد با موجر نبوده و دارای سمت و ید قانونی نیست و الزام  به تقدیم دادخواست به طرفیت منتقل الیه که احتمال دارد اساساً مورد شناسایی نبوده و یا در موردی که مستاجره به ایادی مختلف و متعدد منتقل شده و یا در فرضی که مورد اجاره پس از انتقال مجدداً به تصرف مستاجر اول در آمده باشد موجب حرج و تضییع حق موجر است و قانون نیز چنین تکلیفی نکرده است . البته منتقل الیه چنانچه مدعی حقی باشد می تواند در جریان دادرسی به عنوان وارد ثالث و بعد از صدور رای به عنوان معترض ثالث اقامه دعوی کند .

نظریه اقلیت

در مقام اعمال تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر لازم است که دعوی تخلیه  محل کسب به علت انتقال به غیر به طرفیت منتقل الیه نیز اقامه گردد تا وی بتواند حق احتمالی خود دائر به تعلق نصف سرقفلی را استیفا نماید.

«نوبخت  یوسف، منبع پیشین صفحه192»

{دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر باید علیه چه شخص یا اشخاصی طرح شود؟}

هر چند طرح دعوای تخلیه به طرفیت مستاجر به استناد تبصره ی (یک ) ماده ی 19 منع قانونی ندارد ولی بهتر آنست که دادخواست ، به طرفیت مستاجر و منتقل الیه هر دو داده شود تا هم از نظر پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر یا متصرف امکان بررسی بیشتری باشد وهم از نظر اجرای حکم تخلیه ، ضمناً چنانچه دعوا به طرفیت منتقل الیه نیز اقامه شده باشد ، باید مشخصات مشارالیه مطابق قانون آیین دادرسی در دادخواست ذکر شود

 حق کسب و پیشه ی مورد حکم ، معمولاً به مستاجر مورد اجاره پرداخت می شود مگر اینکه احراز شود که مستاجر  ،حق کسب و پیشه یا تجارت مورد اجاره را به منتقل الیه واگذار نموده که دراین صورت حق کسب و پیشه ی تعیین شده ، به منتقل الیه داده خواهد شد.

 «نظریه مشورتی شماره 3651/7 مورخ 20/4/1381 اداره حقوقی دادگستری»

موجر محل کسبی علیه مستاجر خود و متصرف ، دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر طرح نموده است . دادگاه پس از رسیدگی ، انتقال به غیر را احراز نموده است ولی در جریان تعیین حق کسب و پیشه ، مستاجر اصلی مورد اجاره را از مستاجر انتقال گیرنده پس گرفته و خود در آن مشغول کسب است . آیا این امر تخلف مستاجر را از جهت انتقال به غیر منتفی می کند و یا این که به تخلف مستاجر خللی وارد نمی کند و دادگاه باید حکم تخلیه صادر نماید؟

طبق بند (2) ماده ی14 قانون روابط موجر و مستجر مصوب سال 1356، هر گاه مستاجر بدون رعایت ماده ی 19 همان قانون ، به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره ، مورد اجاره را عملاً به غیر واگذار نماید، متخلف شناخته می شود و تغییر وضع بعدی و وضع ید ثانوی مستاجر نسبت به مورد اجاره ، رافع تخلف و مانع استفاده ی موجر از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در مورد تخلف نمی تواند باشد.

«نظریه مشورتی شماره 1152/7 مورخ 9/3/1363 اداره حقوقی دادگستری»

 



[1] برای اطلاعات بیشتر ر.ک به مهدی زینالی شیوه های  عملی طرح و دفاع از دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه  ( تهران :انتشارات جنگل  چاپ اول1390)ص  به بعد

[ جمعه بیست و هشتم تیر 1392 ] [ 20:7 ] [ صابر مجیدی ]
.: Weblog Themes By Pichak :.

درباره وبلاگ

این وبلاگ برای پاسخ به سوالات حقوقی کاربران ایجاد شده است. نهایت تلاش بنده این است که ظرف کوتاه ترین زمان به سوالات شما عزیزان پاسخ دهم.
امکانات وب
  • گرافیک
  • قالب پرشین بلاگ
  • دریافت کد آمارگیر سایت